2002年4月李某夫妇因经商资金周转困难，将登记在其夫妇和三个子女名下的房产转让给王某，并签定了《房地产转让契约》一份，约定由李某夫妇将该房以市价48.6万元的价格转让给王某。由于李的妻子系文盲，长女和次女均已出阁，幼子（13岁）尚未成年，故该买卖契约转让方一栏上的签名均由李某代书，并加盖了各转让人的私章。

    转让契约签订后，王某按约向李某交付了转让款48.6万元，并实际占有使用该房。2003年5月，李某将该房屋产权过户至王某名下，但未办理土地使用权的过户更名手续。

    2011年，由于该房所在地块拆迁，该房可以获得一笔可观的补偿费。为此，李某夫妇以“处分房产未经共有人书面同意及损害未成年人利益”为由，于2011年6月15日向法院提起了民事诉讼，要求确认《房地产转让契约》无效；并责令王某返还受让房产。

    后王某经朋友介绍前来我所向本律师咨询，案经分析确定应诉方案后办理了委托手续。经法院三次开庭审理，一审法院最终采纳了本律师“虽李某的三子女未在《房地产转让契约》签字，但王某实际占有使用房产近十年之久，其应当知道其所有的房产被处分的事实，多年来却从未提出异议，应当视为认可李某的处分行为；同理，签订协议时李某幼子虽未成年，但李某占有房产的事实状态并非一朝一夕，在其成年后的5年中，其亦未提出异议，应视为对其父母处分行为的追认”的代理意见，确认该《房地产转让契约》有效，依法驳回了李某夫妇的诉讼请求。

    2011年12月，李某不服一审判决向二审法院提起上诉，经开庭审理后，二审法院驳回其上诉，维持原判。

   另，诉讼过程中，李某的三位子女向法院提起了行政诉讼，意欲撤销该房的房屋所有权证，以增加前述民事案件胜诉砝码。该案在前述民事案件败诉后撤诉。现该房产的土地使用权证已登记在王某名下，本案正式终结。

    律师提醒： 为有效避免此类案件的发生，建议朋友们在购买房产等有权属证书的财产时，务必核实财产的产权人。确保出让人处分行为的有效性。别让地主老财给坑了，票票来的都不容易呀。